"Харьковские Известия" от 29 апреля 2010 г., №51(2177), с.12

Гражданский кодекс Украины устанавливает, что задатком является денежная сумма или движимое имущество, выдаваемое кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в доказательство обязательства и на обеспечение его выполнения. Задаток является подтверждением наличия обязательства и может обеспечивать лишь денежное обязательство.

Следует отметить, что внесенная должником сумма будет считаться задатком лишь в случае, если об этом будет прямо указано в тексте договора или об этом будет составлен отдельный договор задатка.

В соответствии со ст. 570 Гражданского кодекса Украины, любая сумма, оплаченная в счет надлежащих с должника платежей, считается авансом, если не будет установлено, что такая сумма была задатком. Эта норма является очень важной, так как правовые последствия внесения аванса и задатка отличаются. При внесении аванса в случае невыполнения обязательства должник может требовать лишь возврата аванса. Аванс выполняет только платежную функцию и не является гарантией исполнения обязательств. В случае обеспечения невыполненного обязательства задатком наступает гражданско-правовая ответственность, и возникает обязанность возмещения убытков.

Договор задатка должен заключаться в той же форме, что и основной договор, и не может быть заключен в устной форме.

Важным является тот факт, что соглашение о задатке не может быть заключено раньше, чем основной договор, то есть без заключения договора не может идти речи и о задатке. Это связано с тем, что целью задатка является гарантирование выполнения обязательства, которое уже существует.

Часто продавцы недвижимости пытаются обеспечить задатком предыдущий договор, по которому стороны обязываются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. Такая практика не может считаться правильной, так как обеспечение задатком выполнения предыдущего договора является неправильным. Исходя из определения предыдущего договора, в нем могут предусматриваться лишь права и обязанности сторон, связанные с заключением основного договора, а не права и обязанности, которые возникают из его фактического заключения. Предыдущий договор не может предусматривать уплату платежей по договору, поэтому задатком не может обеспечиваться выполнение предыдущего договора или другого договора, который стороны планируют заключить в будущем.

Задаток является достаточно действенным средством обеспечения выполнения обязательства в связи с тем, что Гражданским кодексом Украины установлены разные правовые последствия нарушения обязательства, обеспеченного задатком для кредитора и должника.

Если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора. Это следствие относит задаток к средствам гражданско-правовой ответственности, ведь в случае нарушения должником обязательства по его вине он теряет стоимость задатка.

Если же нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток в двойном размере. Это должно гарантировать покупателю, что заключенный договор будет должным образом выполнен продавцом, так как в ином случае продавец обязан будет вернуть задаток в двойном размере.

При прекращении обязательства до начала его выполнения или вследствие невозможности его выполнения задаток подлежит возврату.

Все споры, возникающие из правоотношений относительно задатка, могут быть решены в судебном порядке.

Залог

Залог тоже является способом обеспечения выполнения обязательств. В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Основаниями возникновения залога в Украине являются закон и договор. Залог на основании закона применяется независимо от воли сторон при соответствующих правоотношениях, предусмотренных в законе. Но главным источником возникновения залогового права остается договор, когда для возникновения залога между залогодержателем и залогодателем должно быть достигнуто согласие относительно установления залога.

При этом договор о залоге может быть самостоятельным, то есть обособленным от договора, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство.

В соответствии со ст. 3 Закона Украины «О залоге», залогом может быть обеспечено лишь действительное существующее или будущее требование. Действительность залога обозначает, во-первых, что им обеспечиваются лишь требования, отвечающие закону и непогашенные по давности, а во-вторых, залогом не может быть обеспечено мнимое требование. Имеется в виду, что если после заключенного основного договора ссуды, обеспеченного залогом определенного имущества, не состоялась фактическая передача ссуды должнику, то у кредитора не возникает реального требования к должнику. Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности такое, которое следует из договора ссуды (банковского займа), купли-продажи, аренды, перевозки груза и тому подобное.

Залогом не исчерпывается перечень, определенный в ст. 3 Закона Украины «О залоге». То есть законодатель предусматривает, что залог можно использовать в любом договоре. Залог может иметь место относительно требований, которые могут возникнуть в будущем, при условии наличия соглашения сторон о размере обеспечения залогом таких требований. Им могут обеспечиваться и требования по возмещению убытков, причиненных невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, хотя такие требования могут и не возникнуть, если должник должным образом выполнит обязательство. Единственное условие — стороны должны договориться о размере обеспечения залогом таких требований.

В соответствии со ст. 19 Закона Украины «О залоге», залог обеспечивает требование в том объеме, который существует на момент удовлетворения. Залогом обеспечивается основной долг, включая проценты, необходимые расходы залогодержателя по содержанию заложенного имущества, возмещение вреда, нанесенного просрочкой выполнения (а в случаях, предусмотренных договором или законом, — неустойка), а также затраты на осуществление обеспеченного залогом требования, если другое не предусмотрено договором залога.

В соответствии со ст. 11 Закона Украины «О залоге», сторонами договора могут быть физические, юридические лица и государство.

Залог имущества означает также и предоставление залогодержателю права обращать взыскание на предмет залога, если в момент наступления срока выполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет выполнено.

Залогодателем при залоге имущества может быть его собственник, который имеет право отчуждать заложенное имущество на основаниях, предусмотренных законом, а также лицо, которому собственник в установленном порядке передал имущество и право залога на это имущество.

Предметом залога может быть имущество, которое в соответствии с законодательством Украины может быть отчуждено залогодателем и на которое может быть обращено взыскание. Следовательно, можно сказать, что предметом залога являются не конкретные вещи, а лишь их стоимость.

Предметом залога не могут быть национальные культурные и исторические ценности, которые находятся в государственной собственности и занесены или подлежат занесению в Государственный реестр национального культурного достояния.

Предметом залога может быть и имущество, которое находится на праве общей собственности. В связи с тем, что для общей собственности характерно осуществление права собственности в целом равной мерой каждым участником, поэтому имущество, которое находится в общей собственности, может быть предметом залога лишь при согласии всех совладельцев. Имущество, которое находится в общей частной собственности (доли, паи), может быть самостоятельным предметом залога при условии выделения его в натуре.

Статья 28 Закона Украины «О залоге» устанавливает, что право залога прекращается в случае:

— прекращения обеспеченного залогом обязательства;

— гибели заложенного имущества;

— приобретения залогодержателем права собственности на заложенное имущество;

— принудительной продажи заложенного имущества;

— истечения срока действия права, которое составляет предмет залога.

Все разногласия, возникающие между сторонами, решаются в судебном порядке.